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都市計画法


都市計画法による規制を改めてご紹介します。
  都市計画区域の区分イメージ

都市計画法に基づいて、都道府県(以下便宜上「県等」とします)は、県等内にあるそのエリアごとの特性等を考慮して分類し、その分類されたエリアの用途を指定しています。「○○区域」とか「××地域」などと指定しているのです。

1.都市計画区域と区域区分
まず、大まかに「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域・準都市計画区域ではない区域」の3つに大別し、「都市計画区域」ではさらに区域が指定されています。

2.都市計画区域
都市計画区域では、市街化区域市街化調整区域に線引きされている区域と、線引きされていない区域の2つに分かれます。

 市街化区域とは、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を行うために指定された区域であり、さらに用途地域という細かい分類がなされます。
 市街化調整区域は市街化を抑制すべしと指定された区域です。現状維持が目標ですので、原則として建物は建築できません。この区域内の農地が原則として他に転用できないというのはこの規制が働くからです。

用途地域一覧表

3.地域地区

 区域による区分けのさらに細かい区分けについてです。
 市街化区域はさらに12種類の地域に分類されています。
 簡単に申し上げれば、住居系7種類、商業系2種類、工業系3種類です。
 風営法では、風俗営業を営むことができる地域は、4つある住居専用地域以外の地域であるとなっておりますが、この規制もこの都市計画法に基づく用途地域が関係しているのです。

 
 この用途地域のほかに、「防火地域・準防火地域」の地域分けがなされております。


4.開発許可制度
 一定以上の開発行為を行おうとする場合は、原則として、都道府県知事の許可が必要となります。開発行為とは、区画形質の変更をさします。区画形質の変更とは、農地転用の場合と同様に以下の通りとなります。


(区画形質の変更)
区画⇒道路・水路等の公共施設の新設・変更・または廃止
形⇒ 切土・盛土により土地の高さを変更
質⇒宅地以外の土地(農地・雑種地)を宅地に変更

なお、一定の規模未満の範囲内であれば、開発行為に許可は不要です。

(許可が不要な開発行為の範囲)
市街化区域・・・1000㎡未満(開発許可権者が300㎡まで引き下げ可能)
市街化調整区域・・・なし
非線引き都市計画区域・準都市計画区域・・・3000㎡未満
上記以外の区域・・・1ha未満

なお、上記基準は県等の規制で引下げ可能な場合があります。
さらに、以下の例外があります。
①農林漁業関係の建築物を建てるためであれば開発行為の許可が不要。
②鉄道施設や図書館など公益上必要な一定の建築物及び公共施設等の開発行為については全区域で許可が不要。


市街化調整区域での農地転用の説明
5.市街化調整区域での農地転用

農地転用時にも、都市計画法に基づき指定される「市街化区域」と「市街化調整区域」とで取り扱いが異なります。

◎市街化区域とは?
・すでに市街地を形成している区域

・概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域

◎市街化調整区域とは?
・市街化を抑制すべき区域
図1

「市街化区域」と「市街化調整区域」はいずれも都市計画法に基づき、都道府県が線引きをします。市街化区域内での農地は転用許可は不要(事前届出のみ)ですが、市街化調整区域においては転用許可が必要となります。

・市街化調整区域内の農地で、「おおむね10ヘクタール以上の集団的に存在する農地であって、営農に適したものである農地」か、あるいは「土地改良事業等の事業の工事が完了してから8年以内の農地」は甲種農地に区分されることがあり、それ以外の農地よりも転用条件が厳しくなります。
・農用地区域の指定は市街化区域ではしてはならないことになっているので、市街化調整区域内に存在することになります。




※当事務所建設業ブログ(2014年初版作成)より転載。
2022-10-16 18:27:38

宅地造成等規制法による規制について


「宅地造成等規制法」は、宅地造成に伴う崖崩れや土砂災害を防止するために、造成工事について必要な規制を定めています。


①許可を要する工事

造成工事で許可を要する工事についての一覧表 神山和幸行政書士事務所

②届出を要する工事

・規制区域指定の際に、その区域で宅地造成に関する工事を施工していたときは、指定の日から指定があった日から21以内に市町村長に届け出ねばなりません。
・規制区域内において、「高さが2mを超える擁壁等に関する除却工事その他一定の工事を行おうとする工事」あるいは「薄いその他の地表水を排除するための排水施設の全部または一部の除却する工事」を施工するするときは、着工する14日前までに市町村長に届け出ねばなりません。
・規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用したときは、転用した日から14日以内に市町村長に届出ねばなりません。なお、届出を要する工事でもその工事が許可を要する工事である場合は、届け出る必要はありません。

※なお、一定の工事の設計には、ある一定の資格を持つ者による設計でなければなりません。








 
2022-10-16 18:12:44

太陽光発電設備に関する規制条例(和歌山県と岬町)を制定している市町村について


 平成30年より、和歌山県では合計出力50kw以上の太陽光発電設備設置には県知事による認定が必要となっております。
 以下の市町村では、独自の条例により、50kw未満の同設備について規制しています(家庭用の設備を除く)。

条例制定市町村
「橋本市」
「新宮市」
「串本町」
「那智勝浦町」
「古座川町」
「紀美野町(令和4年1月施行)」

太陽光発電事業を行う場合、合計出力50kW未満の太陽光発電設備を設置し、発電する事業(建築物の屋上等に設置されるものを除く)については、市⻑へ事業計画の届出を行う必要があります。

事前協議申請書の提出→②住民説明会の開催→③事業計画の公表→④工事の着手・完成

※事業計画の公表は少なくとも工事着工の30日前までにする必要があります。
※工事に着手したときは速やかに届出、完成したときは報告しなければなりません、

※なお、
①事業計画に沿って事業を実施していないとき
②規定の届出をせず、又は虚偽の届出をしたとき
③規定の報告をせず、または虚偽の報告をしたとき
④正当な理由なく、市⻑より求められた報告をせず、若しくは虚偽の報告
をし、又は規定による立入検査を拒み、妨げ、若しくは忌避したとき
には、勧告し、それでも勧告に従わないときは、その旨を公表することになりますので、太陽光発電設備の設置を検討されている事業者様にはご留意いただきたいと思います。

なお、大阪府岬町などにも同様の条例が制定されています。ただし、対象となる太陽光発電設備は10kw以上の設備が対象です(上限はありません)。



2022-10-09 15:42:33