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農地の権利移動・転用のQ＆A

所有している農地を売却しようと考えています。所有農地は市街化区域にあるのですが、手続は必要でしょうか？
登記上で「田」や「畑」とされている土地は、売買する際に農地法上の手続がなされている必要があります。その農地は市街化区域にあるということですが、それであっても農地法３条による許可が必要です。
※市街化区域についての説明はこちら。
自宅を売却しようと登記簿を確認したところ、登記簿上では「畑」となっていました。どのような手続をとる必要がありますか？
登記上で「田」「畑」とされている土地は、売買する際に農地法上の手続がされている必要があります。市街化区域であれば「届出」、それ以外の土地では原則として「許可」が必要です。まず、過去に農地転用の届出、あるいは許可を受けているかどうかを農業委員会に確認しなければなりません。もし、それらが確認できない場合は、市街化区域であれば改めて届出を受理してもらえるかを確認します。また、許可が必要な区域である場合、違反転用の対象となりますが、畑から宅地となった時期が相当年数前である場合には農業委員会から「非農地証明」等の交付を受け、地目変更ができる場合がありますので、ご相談ください。
※非農地証明についてはこちら。
弟と共有名義の農地について、自分の持ち分だけを農業をしている義理の兄に売却しようと考えている。その場合、弟の同意は必要でしょうか？
結論から申し上げますと、共有名義の農地の持ち分だけを売却するのであれば、弟の同意は必要ありません。ただし、共有物の持ち分というのは、その権利の割合のことであり、面積上の区分ではありません。弟と義理の兄がその農地を共同で利用することとなりますので、農地法3条の許可を申請する際に、どのような共同利用をするのかを明確にしておく必要があります。なお、弟が農地を耕作として利用していない場合、耕作者としての責任が義理の兄に生じることになります。
従って弟が義理の兄に農地を貸すという3条の許可等が必要となります。
※転用の場合の共有農地の取扱はこちら。
家庭菜園用の畑を、農地の所有者から100平方メートルほど購入したいのですが、可能ですか？
農地を購入するには、3条許可が必要となります。ただしこちらでも解説していますが、農地の権利を取得するには現所有農地と取得農地を合計して所有していなければならない下限面積があります。各市町村により異なりますが、100㎡以下を下限面積として定めている市町村は少ないと考えられます。また、農地法では周辺農地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障がないかなどが問われ、そこに家庭菜園はあてはまらないと解釈されているため、難しいと考えられます。
所有する市街化区域内の農地を、隣接する知り合いの会社に駐車場として賃貸したい。どのような手続が必要ですか？
市街化区域内の農地を転用し、賃貸（売却も同様）するには届出をする必要があります。届出後、農業委員会は一定期間後に届出の受理通知書を交付することとなっておりますが、その受理通知書をもって転用事業の開始をすることとなります。なお、一定規模以上の開発行為で、都市計画法による開発許可が必要になる場合には、その開発許可を受けたことを証する書面等の添付が必要となります（農地法５条の転用に関するものに限る。）。また、生産緑地の指定を受けている場合には、農地の転用は農業用施設などに限られます。
自己所有する市街化区域の農地と隣接する市街化区域外の農地を合わせた農地を合わせて、私立病院の用地として売却しようと考えています。農地法5条の届け出と許可を別々に行わねばならないのでしょうか？
市街化区域内の農地が含まれているとしても、市街化区域外の農地と一体として転用を計画するのであれば、その転用事業計画については市街化区域の農地を含めた農地法5条の許可申請をする必要があります。一方、市街化区域の農地については5条の届出をすることができると考えられますが、市街化区域外の農地の農地転用許可が得られない場合には、転用することはできません。
※農地転用の要件についてはこちら。
農地転用の許可を受け、または届出をして所有権が移転されたが転用未実施である農地を取得することは可能でしょうか？
農地法5条では、転用を目的とした権利の移動等について関わってくる規定ですが、許可取得後あるいは届出後には当事者がまず所有権移転登記を行ってから工事に着手することが多くあります。この場合、所有権が移転した後に譲受人が転用事業に着手しなかったと考えられます。
まず、届出後のその農地がまだ現況のままである場合には新たに5条の農地転用の届出をすることになると考えられますし、その土地に構築物等があって農地とはみなせない場合には、登記官への照会や農業委員会が交付するのち転用届出受理済証等により地目変更登記をした後に所有権移転登記手続を行うこととなります。
一方、許可後にその農地が転用未着手である場合には、その農地を譲り受けた人から新たに取得することとなりますので、まず許可権者である都道府県あるいは農業委員会に確認を行う必要があります（3条に違反していないかどうかを確認するため）。その後、新たな転用事業を行うことが可能であった場合には、5条の許可後の計画変更申請か新たな許可申請を行わねばなりません。
自己所有の山林を開墾して自給用の畑にしたいのですが、許可を得る必要はありますか？
自給用の畑にしたい、ということですが、それが「家庭菜園」であるのか、「農地」であるのかによって判断が異なります。
家庭菜園は判例上「農地」とはみなされませんし、「農地」と認められるには、農地法３条の要件が必要です。
また、地目が「山林」であるため、森林法という別の法律が絡んできます。
森林法には、林地開発許可要件がありますので、ご注意ください。