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不動産(土地・建物)の評価

相続財産の評価はどのようにするのでしょうか?
ここでは、財産ごとの評価方法をご紹介します。

※なお、この評価方法は法令等により変更されることがあります。当方ではできる限り正確な情報の公開を心がけておりますが、あくまでご参考としてお読みください。

不動産(土地)の評価

 土地登記上の地目ではなく、相続開始日の土地の現況によって評価します。

 以下のようになっております。

・土地の評価方式
  

市街地形態を形成する地域にある宅地

路線価方式

※路線価を基本に補正・加算等を行って計算。

上記以外の宅地

倍率方式

通常の農地

倍率方式

市街地周辺農地

その農地が宅地であるとして求めた評価額から造成費用を控除した額に100分の80を乗じて評価

市街地農地

その農地が宅地であるとして求めた評価額から造成費用を控除した額によって評価

農地法の転用許可を受けた農地

その農地が宅地であるとして求めた評価額から造成費用を控除した額によって評価

生産緑地の指定を受けている農地

その土地が生産緑地でないものとして通常の評価方法により評価した価格に、制限に応じて控除

 

※倍率方式とは?・・・路線価が定められていない地域では、その宅地の固定資産税評価額に、国税局が定める倍率を乗じて計算した金額によって評価します。これを「倍率方式」といいます。

 

・宅地は利用形態によって考慮され、その評価額が変動します。

 借地

 自用地評価額×借地権割合

 貸宅地(底地)

 自用地評価額×(1-借地権割合)

 貸家建付地

 自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

 

 



2.建物の評価

 建物は固定資産税評価証明書によって一棟ごとに評価しますが、利用状況によって異なります。

・建物の評価方式

 自用建物

 固定資産税評価額×1.0

 貸家(貸付用建物)

 固定資産税評価額×1.0×(1-貸家権割合×賃貸割合)

 借家権

 評価しない

 建築中の建物

 費用現価×70%

 

 


不動産以外の財産評価

1.預貯金の評価

 普通預金や通常貯金などは、原則として相続開始日の預入残高が評価額となります。
 一方定期預金や定額貯金などは、相続開始日の預入残高と、その日に解約すると仮定した場合の既経過利子から源泉徴収税額を差し引いた金額を加算した額が評価額となります。

 

2.有価証券の評価

 ※上場株式は、証券取引所で取引されている価格をもとに、次の4つの価格のうち最も低い価格で評価します。

 ・相続開始の日(または贈与があった日、以下同じ)の終値

 ・相続開始日の属する月の毎日の終値の月平均額

 ・相続開始日の属する月の前月の毎日の終値の月平均額

 ・相続開始日の属する月の前々月の毎日の終値の月平均額 

 

 ※上場株式以外の有価証券については、それぞれ評価方法が異なります。

・上場株式以外の有価証券の評価方式

利付公社債

上場利付公社債

 課税時期の最終価格+(既経過利息-源泉徴収税額)

非上場利付公社債

 発行価額+(既経過利息-源泉徴収税額)

個人向け国債

 額面金額+(既経過利子相当額-中途換金調整額)

 割引公社債

 課税時期の最終価格

 転換社債

 課税時期の最終価格+(既経過利息-源泉徴収税額)

投資信託

上場されている

投資信託

 4つの価額のうち最も低い価額

 ・課税時期(相続開始の日または贈与があった日、以下同じ)の終値

 ・課税時期の属する月の毎日の終値の月平均額

 ・課税時期の属する月の前月の毎日の終値の月平均額

 ・課税時期の属する月の前々月の毎日の終値の月平均額 

日々決算型の

投資信託

一口(ひとくち)当たりの基準価額×口数+(未収分配金-源泉徴収税額)-解約手数料等

その他の投資信託

一口(ひとくち)当たりの基準価額×口数-解約した場合の源泉徴収税額-解約手数料等

 

3.その他の財産の評価

 預貯金や上場株式以外の代表的な財産の評価額は下記の通りです。

 

 ゴルフ会員権

 課税時期の取引価格×70%+取引価格に含まれない預託金等 

 自動車

 調達価額(課税時期において、その自動車を現況により取得する場合の価額)か(新品の小売価額?経過年数に応じた減額)のいずれかを選択。

(例)耐用年数6年→定率法で6年減価償却した残存価格。

 生命保険契約に関する権利の評価

 解約返戻金相当額

 一般動産

 売買実例価額・精通者意見価格・調達価額など

 棚卸資産

・製品・商品の場合は、「販売価額-(適正利潤+予定経費+消費税)」により評価。

・原材料の場合は、「仕入価額-引取り等に要する付随費用」により評価。