大阪府泉南方面の宅地建物取引業免許のことなら、神山和幸行政書士事務所へ

１．宅地建物取引業の免許

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施しています。

　宅地建物取引業とは、「宅地もしくは建物（建物の一部、つまりマンション等の一部屋なども含む）」について、
①売買もしくは交換
②売買、交換、賃貸の代理もしくは媒介
の行為を業として行うものをいいます。

　よって、単純に自社で所有の物件を処分する場合や、あらたな社屋用に不動産を購入するような場合、マンションの所有者がマンションの一室を賃貸する行為はこれに含まれませんが、マンションの一室を売却する場合、宅地建物取引業とみなされます。

　「業」として行うというのは、不特定の人に対して反復継続的に取引を行う、ことをいいます。よって、例えばマンションそのものを特定の人にすべて売却するのであれば宅地建物取引業ではありませんし、特定多数（自社社員など）に売却する行為もこれに当たりません。

　マンションの管理業も宅建業の免許は不要。他人の物件を代理して販売・賃貸する販売代理店、賃貸代理店や、物件を媒介する不動産仲介業者は必ず宅建業免許を受けていなければならないのです。
　また、家の建売販売をするような場合も宅建業免許が必要です。もともと建設業者として家を建て、宅建業者を媒介して販売していたような方が、宅建業者を介さず、販売まで自社で行うというような場合には宅建業免許の取得が必要です。

２．宅建免許について

宅建業免許は国土交通大臣免許と都道府県知事免許に区分されています。どちらも同じ宅建業を営むための免許ですが、営業する支店が他都道府県に出ているか否かで国土交通大臣免許と都道府県知事免許に区分されているのです。

　国土交通大臣免許が必要な宅建業者は営業所を複数の県にまたがって経営している場合です。例えば大阪府に本店があり、和歌山県に支店があるというような場合は、国土交通省免許を受けます。大阪府に本店のみ、あるいは支店もあるけれど、すべて大阪府内である、というような場合には大阪府知事より宅建業免許を受けます（ただし、他の都道府県で営業できない、ということではありません）。

申請を受けた免許権者は、申請者が次のいずれかに該当する場合または免許申請書もしくは添付書類中の重要な事項について虚偽の記載もしくは記載漏れがあるような場合には、当該申請者に免許をしてはならないとされています。

３．宅地建物取引士（専任取引主任者）

「宅地建物取引士の設置」

 宅地建物取引業者はその事務所ごとに成年者である専任の取引士を置かなければなりません。設置人数は、その業務に従事する人数の５分の１以上です。例えば業務に従事する職員が５人なら１人、１０人なら２人の設置が必要です。

　免許申請の際には、この専任性を証明する書類を添付する必要があります。この「専任性」とは、宅地建物取引業を営む事務所に常勤（業者事務所の通常の勤務時間を勤務すること）して、宅地建物取引業に従事する状態をいいます。建設業許可事業者で、経営業務の管理責任者、専任の技術者のような専任性が要求される場合、宅建業での代表者、政令使用人、専任の取引士を兼務することができません。ただし、同一法人で同一場所（個人の場合は同一場所）で勤務する場合に限り、兼務することができるとされています。専任性の書類としては、大阪府では下記の通りとなっております。

ではＡ．Ｂ．いずれも準備できないときはどうすればいいでしょうか？専任の取引主任者が国民健康保険に加入していて住民税を個人で支払っているというケースは、免許申請までに住民税を特別徴収に切り替えて下さい。申請中の場合は申請書の控えを原本提示します。

 「取引士の登録」

 宅地建物取引士になるには、都道府県の実施する資格試験に合格し、その試験を行った都道府県に資格の登録を行い、更に取引士証の交付を申請し（大阪府は、（財）大阪府宅地建物取引主任者センターに委託されています）、有効な主任者証の交付を受ける必要があります。

資格の登録には、「１．申請前１０年間で２年以上の実務経験がある」、「２．登録実務講習を修了している」のいずれかの要件が必要であり、この要件を欠くと登録されません。

また、以下のいずれかに該当してしまうと、登録できません。

 

　登録後、宅建業者に従事し（自営も含みます。）、従業者名簿に記載され、従業者証明書を交付されて、初めて宅地建物取引士としての業務ができるようになります。

　宅地建物取引士資格登録者は、資格を有する間は登録内容に変更が生じた場合、登録名簿の変更を申請することが義務付けられています。また、欠格要件に該当するに至った場合や死亡した場合は、その旨を登録都道府県に届け出る必要があります。

 取引士として業務に従事される方は、常に有効な取引士証を所持している必要があります。取引士証の有効期間は５年間です。引き続き取引士として業務に従事される方は、更新の手続きを行なう必要があります。試験に合格してから１年経った者は指定された講習を交付の申請前６か月以内に受講しなければなりません。

　

 

４．営業保証金の供託と宅地建物取引業保証協会の加入

宅地建物取引業者は、原則として営業保証金を供託しなければなりません。しかし宅地建物取引業保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納入すればその必要はありません。

この保証金の金額は本店１０００万円、従たる事務所一店につき５００万円です。営業保証金は国債証券、地方債券その他国土交通省令で定める有価証券で納めることもできます。

　宅地建物取引業保証協会に弁済業務保証金分担金を納入して加入することもできます。この場合、分担金は本店６０万円、従たる事務所一店につき３０万円となります。

　宅地建物取引業保証協会は、社団法人全国宅地建物取引業保証協会、社団法人不動産保証協会の２つが指定されています。

５．免許取得後の変更事項の届出

宅建業免許後、営業を開始してから、様々な変更があると思います。そのうち以下の場合には変更事項を免許した都道府県に届けるのが義務です。届出を要する事項は以下の通りです。

イ．商号又は名称の変更　
ロ．法人の役員就任または退任　
ハ．政令で定める使用人の就任または退任　
ニ． 専任の取引主任者の変更、増員あるいは減員　
ホ．主たる事務所・従たる事務所の住居表示の実施
へ．主たる事務所・従たる事務所の移転（号室の変更・増改築含む。）、従たる事務所の新設・廃止または名称の変更　
ト．代表者・法人の役員・政令で定める使用人・専任の取引主任者の氏名の変更　
チ．営業保証金の変更　
リ．免許証の亡失等

これらの届出についても申請と同様に多くの書類が必要です。
また、上記イ・ロ（代表者のみ）・ホ（主たる事務所のみ）・へ（主たる事務所のみ）・ト（代表者のみ）の変更の場合は、免許書き換え申請も必要となります。

６．免許の有効期間と更新

宅地建物取引業の免許の有効期間は５年間です。
なお、有効期間満了後引き続き業を営もうとする者は、その有効期間が満了する日の９０日前から３０日前までに免許の更新申請を行うことが必要です。

７．かかる費用

宅地建物取引業免許申請にかかる費用は以下の通りです。

宅地建物取引業者免許申請（新規）（更新）・・・33,000円（印紙代）
※都道府県知事免許の場合。国土交通大臣免許の場合は、新規のみ90,000円となります。
※営業保証金または宅地建物取引業保証協会に加入のうえ、弁済業務保証金が必要です。

当事務所報酬

当事務所の報酬は以下の通りです。なお、こちらのページの「報酬及び手数料に関する事項」もお読み下さいますよう、お願いいたします。

府県知事・新規申請	90,000円～
府県知事・更新申請	60,000円～
宅地建物取引業者名簿登載事項変更届	10,000円～

※大臣申請については、新規＋5万円加算、更新＋3万円加算といたします。なお、店舗内図面・地図等の作成・写真撮影など別途費用がかかる場合がございます。